最近朋友圈又炸锅了。美联储突然降息50个基点。楼下中介老王已经开始吆喝"抄底窗口期"。群里张阿姨急得直问"现在买房会不会被套牢"。美元降息真能救楼市？今天咱们聊聊大实话。
降息不是"及时雨"，而是"开闸放水"
美联储这次降息，可不是小打小闹。9月一口气降了50个基点。预计年底还要再降50个基点。中美利差从2.5%缩到1.5%。外资开始往中国跑。2024年四季度北向资金净流入超3000亿。房地产板块占了12%。融创、碧桂园这些房企的美元债收益率暴跌30%。
更实在的是房贷利率。杭州首套房贷利率降到2.89%。比公积金还便宜。苏州、武汉也跟进了。100万房贷月供能省800多。这可不是小数目。对刚需族来说，相当于每月多发800块工资。
高盛都发文说中国楼市成"全球资本新宠"。但老司机都知道。资本不会平白无故进来。他们只认准一件事：能赚钱。
别被"利好"冲昏头，三大问题没解决
先说库存压力。截至2024年8月。商品房待售面积高达4亿平方米。住宅库存同比增长5%。武汉蔡甸、长沙望城这些地方。房价已经跌破新盘价。入住率不到30%。这种"鬼城盘"。降息也救不了。
再说信心问题。8月M1同比下滑3%。老百姓手里钱变少了。但M2还在涨。说明有钱人更爱存银行。不敢花钱。年轻人失业率14.9%。谁还敢轻易背房贷？
最后是政策底线。"房住不炒"没变。北京上海还在收紧限购。三四线城市放开也没人接盘。降息可以降成本。但解决不了根本问题。
有个数据很扎心。2024年前三季度。重点100城新房销售面积降了23%。二手房成交只微增2.3%。降息没来时。市场已经快"干涸"了。
2025年楼市真实走向，三类房子值得关注
降息不是万能药。但也不是没机会。未来一年楼市会更"分化"。核心城市核心地段的房子。可能率先回暖。比如杭州钱江世纪城、上海前滩。2024年四季度去化率超70%。抗跌性明显强于大盘。
保障房改革是另一条线。35城试点"商品房+保障房"双轨制。未来商品房会更市场化。好地段改善盘反而更稀缺。这个逻辑要搞清楚。
最要警惕三类房子。远郊"鬼城盘"、高杠杆民企期房、老破小学区房。某头部房企美元债收益率还高达20%。买这种房子等于"赌房企不暴雷"。
我看过太多粉丝踩坑。去年有个小伙子。在沈阳买了个远郊盘。现在想卖都卖不掉。因为周边全是空置房。流动性差得要命。
给购房者的真心建议
降息确实是个信号。但不是盲目入市的理由。建议刚需族关注杭州、苏州这些利率降到3%以下的城市。改善族盯紧核心城市核心地段。投资客要更谨慎。现在玩房地产。玩的是"资产配置"。不是"击鼓传花"。
记住一句话：房子是住的。不是炒的。月供别超过收入40%。现金流断了。再好的房子也是"漂单"。我见过太多人"踏空"后追高。最后被"套牢"。
2025年楼市可能"窄幅震荡"。不会暴涨。也不会崩盘。政策底已经很明确。就看经济底什么时候来。建议多关注就业数据。这才是楼市回暖的"免赔额"。
最后说句大实话。美元降息只是外部因素。中国楼市能不能好。关键看自己。别被中介忽悠。捂紧钱包。该出手时再出手。毕竟买房是大事。不是买菜。
